Mietschulden vermeiden und abbauen: So verhindern Sie die Räumungsklage

Die Miete nicht mehr zahlen zu können, ist für die meisten Menschen ein absoluter Albtraum. Mietschulden gehören zu den gefährlichsten Schuldenarten, denn sie bedrohen unmittelbar Ihr Zuhause und Ihre Existenzgrundlage. Anders als bei Kreditschulden oder Handyrechnungen droht hier der Verlust Ihres Wohnraums – mit allen katastrophalen Folgen für Sie und Ihre Familie.

Die gute Nachricht: Selbst wenn bereits Mietschulden entstanden sind, haben Sie noch Handlungsmöglichkeiten. Je früher Sie reagieren, desto besser sind Ihre Chancen, Ihre Wohnung zu behalten. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige: Wie Mietschulden entstehen, welche rechtlichen Folgen drohen, wie Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln können und wo Sie schnelle finanzielle Hilfe bekommen.

Warum Mietschulden so gefährlich sind

Im Gegensatz zu vielen anderen Schulden haben Mietschulden unmittelbare existenzielle Konsequenzen:

Verlust des Wohnraums: Bei anhaltenden Mietschulden droht die fristlose Kündigung und letztlich die Zwangsräumung. Ohne Wohnung wird alles andere in Ihrem Leben noch schwieriger – Arbeitsplatz, Gesundheit, soziale Kontakte.

Rechtliche Eskalation: Vom ersten Zahlungsverzug bis zur Zwangsräumung gibt es einen klaren rechtlichen Ablauf, der sich nur schwer aufhalten lässt, wenn Sie nicht handeln.

Schwierige Wohnungssuche danach: Eine Räumungsklage oder Zwangsräumung wird in der Schufa gespeichert. Künftige Vermieter lehnen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit ab. Der Weg zurück in eine normale Wohnsituation wird extrem steinig.

Soziale Folgen: Obdachlosigkeit oder instabile Wohnverhältnisse zerstören oft Familien, Partnerschaften und berufliche Perspektiven.

Deshalb gilt bei Mietschulden: Handeln Sie sofort. Jeder Tag zählt. Wegschauen macht alles nur schlimmer.

Ab wann droht die Kündigung? Die rechtliche Situation

Der Gesetzgeber hat klare Regeln für Kündigungen wegen Mietschulden festgelegt. Sie sollten diese Grenzen genau kennen:

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 BGB)

Ihr Vermieter kann Ihnen fristlos kündigen, wenn:

✗ Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten im Rückstand sind, ODER

✗ Sie über einen längeren Zeitraum (mehr als zwei Monate) mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand sind

Rechenbeispiel:

Monatsmiete: 800 Euro
Kündigungsgrenze: 1.600 Euro Mietrückstand
Wenn Sie im Januar und Februar die Miete nicht zahlen (= 1.600 Euro Schulden), kann der Vermieter ab März fristlos kündigen

Wichtig: Die Schwelle von zwei Monatsmieten bezieht sich auf die Warmmiete (Kaltmiete plus Nebenkosten). Auch wenn Sie nur die Nebenkosten nicht zahlen, summiert sich das auf.

Ordentliche Kündigung bei wiederholtem Zahlungsverzug

Selbst wenn Sie die kritische Grenze von zwei Monatsmieten nicht erreichen, kann der Vermieter ordentlich kündigen (mit Kündigungsfrist), wenn:

Sie wiederholt zu spät zahlen
Sie regelmäßig nur Teilbeträge überweisen
Sie ständig gemahnt werden müssen

Zeitlicher Ablauf nach der Kündigung

Wenn die Kündigung erstmal ausgesprochen wurde, läuft die Uhr:

Kündigung erhalten: Der Vermieter kündigt schriftlich (meist per Einschreiben)
Schonfrist von 2 Monaten: Sie haben ab Zustellung der Räumungsklage zwei Monate Zeit, die Mietschulden vollständig zu begleichen. Zahlen Sie alles bis zum letzten Cent, wird die Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 BGB). Diese Chance haben Sie aber nur einmal alle zwei Jahre!
Räumungsklage: Zahlen Sie nicht, reicht der Vermieter Räumungsklage ein
Gerichtsverhandlung: Das Gericht entscheidet über die Räumung
Räumungsurteil: Gibt das Gericht dem Vermieter recht, ergeht ein Räumungsurteil
Zwangsräumung: Mit dem Urteil kann der Vermieter die Zwangsvollstreckung beantragen. Der Gerichtsvollzieher setzt Sie mit Zwang aus der Wohnung

Von der Kündigung bis zur Zwangsräumung vergehen meist 3-6 Monate – je nachdem, wie überlastet die Gerichte sind und ob Sie Widerspruch einlegen.

Was tun, wenn Sie die Miete nicht zahlen können?

Schritt 1: Sofort mit dem Vermieter sprechen (bevor Schulden entstehen!)

Der wichtigste Rat vorweg: Reden Sie mit Ihrem Vermieter, bevor Sie in Zahlungsverzug geraten!

Die allermeisten Vermieter sind eher an einer Lösung interessiert als an einem Räumungsverfahren. Ein Mieterwechsel kostet Zeit, Geld und Nerven. Viele Vermieter zeigen Verständnis für vorübergehende finanzielle Schwierigkeiten – solange Sie ehrlich kommunizieren.

So führen Sie das Gespräch:

✅ Frühzeitig handeln: Warten Sie nicht, bis die Mahnung kommt. Melden Sie sich, sobald absehbar ist, dass Sie Probleme bekommen werden.

✅ Ehrlich sein: Erklären Sie Ihre Situation offen (Jobverlust, Krankheit, unerwartete Ausgaben). Keine Ausreden, sondern Fakten.

✅ Lösungsvorschläge machen: Kommen Sie nicht nur mit dem Problem, sondern auch mit Ideen:

Ratenzahlung vereinbaren
Teilzahlungen leisten
Mietminderung bei geringerem Einkommen besprechen
Umzug in günstigere Wohnung des Vermieters

✅ Schriftlich festhalten: Einigen Sie sich auf einen Plan, lassen Sie diesen schriftlich bestätigen (E-Mail reicht).

✅ Versprechen einhalten: Wenn Sie eine Ratenzahlung vereinbaren, halten Sie diese pünktlich ein. Brechen Sie erneut Ihr Versprechen, ist jedes Vertrauen weg.

Beispiel-Formulierung:

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Vermieter],

aufgrund einer unvorhergesehenen finanziellen Notlage (Jobverlust / Krankheit / etc.) kann ich die Miete für [Monat] leider nicht vollständig / nicht rechtzeitig zahlen. Ich möchte die Situation transparent mit Ihnen besprechen und eine Lösung finden.

Meine Situation: [kurze Beschreibung]

Mein Vorschlag: [z.B. Zahlung der Miete in zwei Raten, Nachzahlung im Folgemonat, etc.]

Ich bitte Sie um Verständnis und eine faire Lösung. Mir liegt sehr daran, mein Mietverhältnis fortzusetzen und alle Verpflichtungen zu erfüllen.

Mit freundlichen Grüßen

Schritt 2: Finanzielle Soforthilfe organisieren

Wenn die Mietschulden bereits entstanden sind oder unmittelbar drohen, brauchen Sie schnelle finanzielle Hilfe:

A) Jobcenter-Darlehen für Mietschulden (auch ohne Hartz IV!)

Viele wissen nicht: Auch wenn Sie nicht arbeitslos sind oder kein Bürgergeld beziehen, können Sie beim Jobcenter ein Darlehen für Mietschulden beantragen.

Rechtliche Grundlage: § 22 Abs. 8 SGB II

Das Jobcenter kann ein Darlehen gewähren, wenn:

Die Mietschulden drohen, Sie wohnungslos zu machen
Es sich um eine angemessene Wohnung handelt
Eine Räumungsklage eingereicht wurde oder unmittelbar bevorsteht

So gehen Sie vor:

Vereinbaren Sie schnellstmöglich einen Termin beim Jobcenter
Bringen Sie mit: Mietvertrag, Kündigungsschreiben, Mahnungen, Einkommensnachweise
Stellen Sie einen Antrag auf Darlehen zur Abwendung von Wohnungslosigkeit
Das Jobcenter zahlt die Mietschulden direkt an den Vermieter
Sie zahlen das Darlehen in kleinen monatlichen Raten zurück (meist 10% Ihrer Regelleistung, wenn Sie Bürgergeld erhalten, sonst individuelle Vereinbarung)

Wichtig: Die Entscheidung liegt im Ermessen des Jobcenters. Wenn Ihr Einkommen zu hoch ist oder die Wohnung als unangemessen teuer gilt, kann der Antrag abgelehnt werden. Trotzdem: Versuchen Sie es!

B) Sozialamt-Darlehen (für Rentner, Geringverdiener)

Falls das Jobcenter nicht zuständig ist (z.B. Rentner, Selbstständige), kann das Sozialamt helfen. Die Voraussetzungen sind ähnlich wie beim Jobcenter.

C) Kirchliche und soziale Hilfsorganisationen

In akuten Notfällen können auch helfen:

Caritas – regionale Schuldnerberatung und Notfallhilfe
Diakonie – Sozialberatung und finanzielle Unterstützung
Arbeiterwohlfahrt (AWO)
Lokale Wohnungslosenhilfe
Stiftungen – manche Stiftungen vergeben Zuschüsse bei drohender Obdachlosigkeit

Diese Organisationen können oft nicht die gesamten Mietschulden übernehmen, aber manchmal einen Teil beisteuern oder Ihnen helfen, andere Quellen zu erschließen.

D) Darlehen von Familie oder Freunden

Wenn möglich, wenden Sie sich an Ihr privates Umfeld. Machen Sie klar, wie ernst die Lage ist. Erstellen Sie einen schriftlichen Rückzahlungsplan, um Vertrauen zu schaffen.

Wichtig: Meiden Sie teure Kurzkredite oder unseriöse Kreditvermittler! Diese verschlimmern Ihre Situation nur.

Schritt 3: Kostensenkung und Umzug prüfen

Manchmal ist die Wohnung einfach zu teuer für Ihr aktuelles Einkommen. Prüfen Sie ehrlich:

Ist ein Umzug sinnvoll?

Könnten Sie mit einer kleineren oder günstigeren Wohnung dauerhaft Ihre Kosten senken?
Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter: Hat er günstigere Wohnungen?
Ein freiwilliger, geplanter Umzug ist immer besser als eine Zwangsräumung

Können Sie Kosten senken?

Untervermieten Sie ein Zimmer (mit Zustimmung des Vermieters)?
Gibt es Wohngeld-Anspruch? (Prüfen Sie beim Wohngeldamt)
Können Sie die Nebenkosten senken? (Strom, Heizung)

Die Kündigung ist da – was jetzt?

Wenn Sie bereits eine Kündigung wegen Mietschulden erhalten haben, ist schnelles Handeln gefragt:

1. Kündigung prüfen lassen

Nicht jede Kündigung ist rechtlich wirksam. Fehlerhafte Kündigungen können Sie anfechten. Lassen Sie die Kündigung sofort von einem Anwalt für Mietrecht oder einer Mietervereinigung prüfen.

Häufige Fehler bei Kündigungen:

Formfehler (nicht unterschrieben, falsche Zustellung)
Mietschulden unter der Schwelle von zwei Monatsmieten
Verrechnung mit Kaution oder Guthaben wurde nicht berücksichtigt
Vermieter hat selbst vertragliche Pflichten verletzt

2. Mietschulden innerhalb von 2 Monaten nach Klage-Zustellung begleichen

Selbst nach der Kündigung haben Sie noch die Schonfrist von 2 Monaten ab Zustellung der Räumungsklage, um alles zu bezahlen. Dann wird die Kündigung unwirksam.

Wichtig:

Sie müssen alles zahlen: Mietrückstände + aufgelaufene Zinsen + Mahnkosten + Anwaltskosten des Vermieters
Das ist Ihre letzte Chance – nutzen Sie alle Hebel (Jobcenter-Darlehen, Familie, Freunde, etc.)
Diese Regelung gilt nur einmal alle zwei Jahre!

3. Widerspruch gegen Räumungsklage einlegen

Wenn Sie Gründe haben, die Kündigung anzufechten, legen Sie Widerspruch gegen die Räumungsklage ein. Das verschafft Ihnen Zeit bis zur Gerichtsverhandlung (meist 2-4 Monate).

Achtung: Widerspruch nur einlegen, wenn Sie gute rechtliche Gründe haben! Sonst verzögern Sie nur das Unvermeidliche und sammeln weitere Kosten an.

4. Räumungsfrist verhandeln

Selbst wenn das Gericht dem Vermieter recht gibt, können Sie um eine Räumungsfrist bitten. Das Gericht kann die Zwangsräumung um bis zu ein Jahr aussetzen, wenn:

Eine Räumung für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte darstellen würde
Sie glaubhaft machen können, dass Sie innerhalb dieser Zeit eine Lösung finden (neue Wohnung, Bezahlung der Schulden)

Zwangsräumung verhindern – Ihre Rechte

Wenn alle Stricke reißen und die Zwangsräumung droht, gibt es noch letzte Schutzmaßnahmen:

Räumungsschutzklage

In extremen Härtefällen können Sie eine Räumungsschutzklage einreichen und um Aufschub bitten:

Gründe für Räumungsschutz:

Schwere Erkrankung, die durch Wohnungsverlust verschlimmert würde
Schwangerschaft oder Säugling im Haushalt
Suizidgefahr
Keine Ersatzwohnung verfügbar und drohende Obdachlosigkeit
Wintermonate (teilweise wird im Winter zurückhaltender geräumt)

Der Aufschub ist zeitlich begrenzt und nur eine Atempause – keine Dauerlösung.

Soziale Wohnhilfe kontaktieren

Jede Stadt hat eine Fachstelle für Wohnungsnotfälle oder Soziale Wohnhilfe. Kontaktieren Sie diese dringend, wenn die Zwangsräumung bevorsteht. Sie können:

Notunterkünfte organisieren
Mit Vermietern verhandeln
Finanzielle Hilfen vermitteln
Rechtliche Unterstützung organisieren

Was passiert bei einer Zwangsräumung?

Wenn es wirklich zur Zwangsräumung kommt, läuft das so ab:

Räumungstermin: Der Gerichtsvollzieher kündigt den Räumungstermin an (meist 1-2 Wochen vorher)
Zwangsräumung: Am Termin erscheint der Gerichtsvollzieher mit Umzugsfirma und ggf. Polizei. Sie werden aus der Wohnung entfernt – notfalls mit Gewalt.
Hab und Gut: Ihre Möbel und Besitztümer werden entweder auf die Straße gestellt (wo Sie sich selbst darum kümmern müssen) oder kostenpflichtig eingelagert. Die Lagerkosten zahlen Sie – sonst wird alles versteigert.
Obdachlosigkeit: Wenn Sie keine Ersatzwohnung haben, sind Sie obdachlos. Die Stadt ist verpflichtet, Ihnen eine Notunterkunft zuzuweisen – aber das sind oft Sammelunterkünfte oder Hotels mit minimalem Standard.
Schufa-Eintrag: Die Räumungsklage und Zwangsräumung werden in der Schufa gespeichert. Künftige Wohnungssuche wird dadurch extrem schwierig.

Versuchen Sie alles, um es nicht so weit kommen zu lassen!

Mietschulden vermeiden – Prävention ist alles

Der beste Umgang mit Mietschulden ist, sie gar nicht erst entstehen zu lassen. Hier sind die wichtigsten Präventionsmaßnahmen:

1. Miete hat absolute Priorität

Goldene Regel: Die Miete ist die allerwichtigste Ausgabe. Sie kommt vor allem anderen – außer Lebensmitteln und lebenswichtigen Medikamenten.

Warum? Weil der Verlust der Wohnung alle anderen Probleme vervielfacht. Ohne Wohnung können Sie nicht arbeiten, Ihre Kinder haben keine Stabilität, Ihre Gesundheit leidet.

2. Dauerauftrag einrichten

Richten Sie einen Dauerauftrag ein, der am Tag nach Ihrem Gehaltseingang automatisch die Miete überweist. So zahlen Sie immer als Erstes die Miete – bevor Sie das Geld für andere Dinge ausgeben können.

3. Notgroschen für 1-2 Monatsmieten aufbauen

Selbst wenn Sie Schulden haben, versuchen Sie, einen kleinen Puffer für 1-2 Monatsmieten aufzubauen. Das gibt Ihnen Sicherheit bei unerwarteten Einkommensausfällen (Krankheit, Jobverlust).

Legen Sie notfalls 20-50 Euro pro Monat beiseite, bis Sie eine Monatsmiete als Puffer haben.

4. Bei finanziellen Engpässen sofort handeln

Wenn Sie merken, dass Ihr Einkommen dauerhaft nicht für die Miete reicht:

Prüfen Sie Ihren Anspruch auf Wohngeld
Beantragen Sie beim Jobcenter “Kosten der Unterkunft” (wenn Sie aufstocken müssen)
Suchen Sie eine günstigere Wohnung
Holen Sie sich Beratung bei einer Schuldnerberatung

Warten Sie nicht, bis die Schulden entstehen!

5. Schuldnerberatung in Anspruch nehmen

Falls Sie generell verschuldet sind und Ihre gesamte finanzielle Situation instabil ist, suchen Sie professionelle Hilfe. Wie Sie kostenlose Schuldnerberatung finden, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Eine Schuldnerberatung hilft Ihnen:

Einen realistischen Haushaltsplan zu erstellen
Mit allen Gläubigern zu verhandeln
Prioritäten zu setzen (Miete geht vor Kreditkarte!)
Sozialleistungen zu beantragen
Im Notfall eine Privatinsolvenz vorzubereiten

Mehr zum Thema Privatinsolvenz beantragen finden Sie in unserem ausführlichen Leitfaden.

Rechtliche Unterstützung holen

Bei Mietschulden und drohender Kündigung sollten Sie nicht allein kämpfen. Holen Sie sich Unterstützung:

Mieterverein/-bund:

Prüft Kündigungen auf Rechtmäßigkeit
Berät bei Mietstreitigkeiten
Vertritt Sie gegenüber dem Vermieter
Kostet etwa 80-100 Euro Jahresbeitrag – lohnt sich!

Anwalt für Mietrecht:

Bei geringem Einkommen: Beratungshilfeschein beim Amtsgericht beantragen (5 Euro Eigenanteil für anwaltliche Erstberatung)
Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben: nutzen Sie diese!

Soziale Dienste:

Wohnungslosenhilfe
Sozialberatung der Stadt
Schuldnerberatung

Neue Wohnung trotz Mietschulden finden

Falls Sie Ihre Wohnung verlieren oder freiwillig aufgeben müssen, wird die Wohnungssuche mit Mietschulden in der Schufa schwierig – aber nicht unmöglich:

Tipps für die Wohnungssuche:

Seien Sie ehrlich: Erklären Sie proaktiv Ihre Situation und betonen Sie, dass Sie das Problem gelöst haben
Zeugnisse mitbringen: Positive Mietbescheinigungen früherer Vermieter (vor den Schulden)
Bürgschaft anbieten: Wenn Familie oder Freunde für Sie bürgen können, erhöht das Ihre Chancen
Höhere Kaution: Bieten Sie an, eine höhere Kaution zu zahlen (wenn möglich)
Private Vermieter: Diese sind manchmal flexibler als große Wohnungsgesellschaften
Genossenschaften: Wohnungsgenossenschaften prüfen manchmal weniger streng
Sozialwohnungen: Beantragen Sie einen Wohnberechtigungsschein

Fazit: Handeln Sie sofort – Ihr Zuhause steht auf dem Spiel

Mietschulden sind keine gewöhnlichen Schulden. Sie bedrohen Ihr Zuhause, Ihre Existenzgrundlage und Ihre Zukunft. Deshalb ist schnelles, entschlossenes Handeln absolut entscheidend.

Die wichtigsten Punkte nochmal zusammengefasst:

✅ Sprechen Sie sofort mit Ihrem Vermieter, wenn finanzielle Probleme drohen – bevor Schulden entstehen

✅ Beantragen Sie ein Jobcenter-Darlehen zur Abwendung von Wohnungslosigkeit, sobald Mietschulden da sind

✅ Nutzen Sie die 2-Monats-Frist nach Zustellung der Räumungsklage, um alles zu bezahlen – die Kündigung wird dann unwirksam

✅ Holen Sie sich professionelle Hilfe: Mieterverein, Anwalt, Schuldnerberatung, soziale Dienste

✅ Priorisieren Sie die Miete in Ihrem Budget immer an erster Stelle – richten Sie einen Dauerauftrag ein

✅ Lassen Sie es nicht zur Zwangsräumung kommen – verhandeln Sie lieber einen freiwilligen Auszug mit mehr Zeit

Die Miete ist nicht verhandelbar. Ihr Dach über dem Kopf ist das Fundament, von dem aus Sie alle anderen Probleme angehen können. Verlieren Sie es nicht durch Untätigkeit.

Nächste Schritte – handeln Sie heute:

Wenn Mietschulden drohen: Sofort Gespräch mit Vermieter suchen
Termin beim Jobcenter vereinbaren (Darlehen für Mietschulden)
Kontakt zur Schuldnerberatung aufnehmen
Mieterverein beitreten oder Beratungshilfeschein beantragen
Einen realistischen Haushaltsplan erstellen – hier hilft unser Ratgeber zur Budgetplanung

Ihr Zuhause ist es wert, dafür zu kämpfen. Und Sie sind nicht allein – es gibt Hilfe. Nutzen Sie sie!